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南财快评:探索地产调控的最优解

作者:admin 时间:2021-12-22 18:48

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原标题:南财快评:探索地产调控的最优解

本周来,市场上地产行业的宏观政策松绑的消息非常多,一些研究机构也连续召开调研讨论会,对于地产行业当前的困难和预期调整都进行了广泛讨论。另一方面,近期关于地产行业硬着陆的讨论越来越多。

这并非杞人忧天,因为8月和9月连续两个月,单月的商品房销售面积和新开工面积,都出现了13-21%的同比大幅下降,包括一些地产巨头在内的大中型开发商爆出债务违约的消息,这种局面历史上仅在2014年地产去库存前,博天堂网页登录,以及2008年全球金融危机期间出现过。而房地产行业及相关产业链是国民经济中最重要的行业之一,根据前国家统计局副局长许宪春的研究,房地产生产活动中的房地产业及房地产拉动的相关行业对GDP增长贡献率在2013年高达29.4%。所以与地产行业大幅下滑相伴随的,是商品市场受影响,特别是螺纹钢和玻璃等建材价格,在过去三个月内出现大幅下跌,其中玻璃期货主力合约较最高点已经腰斩。粗略估计如果目前15+%的负增长持续下去,即便不考虑金融风险的外溢效应,仅地产及相关行业的萎缩即可能拖累GDP增长约4个百分点,这显然是“不能承受之重”。

但目前关于如何看待地产市场硬着陆风险,特别是对于如何调整及其影响方面,各方观点依然分歧很大。有人认为如果当前再放松调控政策,那么政策公信力就会受到破坏,并且有可能造成房价的大幅回升,从而导致此前的调控努力前功尽弃。但也有人认为,居民购房都是“买涨不买跌”,当前悲观情绪已经开始发酵,如果不尽快出台较大力度的地产支持性政策,螺旋式恶化的居民预期可能无法得到扭转。

不同于上述观点,笔者希望探讨一条折衷的,但综合效果可能更优的“第三条道路”,即针对性采取措施,一方面弥补历史上并未过度加杠杆的开发商的现金流,另一方面通过放宽按揭额度等政策稳定而非刺激购房者预期,但同时避免采用整体性的调控放松措施,包括大面积取消限购限贷,以及降息和下调首付等信号意味浓厚的政策。

这一折中政策建议的基础,来自对我国地产供需的客观研判,以及造成本轮骤冷局面的原因分析。首先看地产需求,虽然7-9月连续三个月地产销售和新开工大幅下跌,但是如果看前9个月累计销售面积,不仅比2020年同期增长11.3%,比疫情前的2019年前9月亦增长9.35%,且为历史最高,同时考虑地产调控政策并未有边际宽松,这说明总体来看,居民的购房需求是有底线支撑的。再看地产供给端,商品房待售面积自2019年以来始终维持在约5亿平米的近八年来底部水平,新开工面积则连续两年小幅下滑,说明新房供给并不显著过剩,只要需求端基本稳定,全行业的新房供给压力并不是很大。在供需基本平衡的基础上,近期市场的大幅疲软,应该主要是受信贷额度限制,以及地产龙头违约等信息的冲击。

分析了地产市场的基本趋势和骤冷原因,针对性的政策就存在了精准生效的基础。如前所述,首先需要尽快防止正常经营的开发商,特别是绿档企业,由于密集生效的开发商融资限制政策,而出现现金流断裂的局面。事实上,近期我们也已经看到央行表态“限制余额不增长不是抽贷”,以及交易商协会允许部分开发商发行中票。与此同时,我们也看到多地的房地产协会密集调研开发商,希望相关措施能足以防止开发商的现金流断裂。事实上,由于有三道红线限制,此类措施不太可能导致开发商再度加杠杆,因此不会推动开发商囤地或者房价上涨,所以政策力度可以放得更开一些。此外,房地产成交骤冷,一方面是受限于银行极度收紧的按揭额度,另一方面也是购房者担心交房风险,因此建议还可以考虑出台预售商品房交房保险之类的保障措施,尽快恢复购房者信心和正常的市场秩序。

如果上述措施能够快速和有效的落实,笔者认为将有可能防止房地产市场的局面和开发商的现金流危机,同时又避免整体性宽松政策所带来的潜在房价上涨压力,这条折衷道路的综合效果应该是更优的。但与此同时,也必须再次强调,在购房市场端和开发商的融资市场端,特别是债券市场,由于购房者和债券投资者都相对分散,比较容易产生情绪的传染,预期管理的难度较大,所以尽管是精准施策,但也存在着预期管理失败的风险,因此调控者还是需要做好风险预案管理,在精准干预失败时及时采取更大力度的措施以防范风险。

(作者:綦言 编辑:李靖云)

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